房价已成为中国经济生活中最热门的话题，论坛讲座、街头巷尾都在谈论，分析、评论、预测房地产随之成为一门“显学”，很少有哪个经济概念如此与千家万户切身利益密切相关、刺激大众神经。本文只试图探讨一个侧面：是否有抑制房价上涨的有效手段？或者说遵循什么思路才能抑制房价？

先要找准焦点。中国的住房（准确说房价）之所以成为一个特大问题，关键在少数几个所谓“一线城市”，其成为焦点原因在于：一是绝对房价太高，不说超过至少和全球房价最贵的少数城市并驾齐驱，虽有多种解释，但怎么看都超出了中国的发展阶段，负作用愈发凸现；二是示范效应明显，“一线城市”房价成了全国房价的标杆，对其他地方房价有强烈心理暗示和驱动作用，很多所谓“二线城市”都幻想自己会成为下一个“一线城市”（房价上），对标上涨，且价格因素向周边城市传递，联动明显。因此，突出重点采取措施抑制“一线城市”房价是解决全国房价的有效突破口。焦点找准了，就看看我们有什么抑制价格的杀手锏、王炸？

去杠杆是当务之急。“一线城市”房价已高得离谱，为何购买者还趋之若鹜？原因很多，但一个非常现实的因素就是住房按揭这个杠杆得来太容易了，杠杆率高且价格优惠，伴随着房价只涨不跌的历史记录，傻瓜才不用这个杠杆。大范围、高比例的购房金融杠杆只会把房价撬得越来越高，伊于胡底？近年商业银行贷款增量快速向个人倾斜，家庭杠杆急剧上升。2016年工、农、中、建、交五大行新增贷款情况如下：

说明：当年增加额（亿元人民币），据各自年报。总计贷款含公司类贷款、票据贴现、个人贷款；个人贷款含个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透资。

五大行2016年新增贷款44234.48亿元，其中个人住房贷款（按揭）新增29254.41亿元，占比66.13%，而公司类贷款仅新增6920.69亿元，占比15.66%，亦即新增贷款的约2/3流向了住房贷款。如农业银行，公司类贷款新增为负数（收缩），个人住房贷款新增占比高达78.17%，不光城市，满足城镇化进程中农民进城安家需求的“农民安家贷”也异常火爆，这也是农行信贷业务增长点。据央行数据，截至2017年1季度末，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，也就是说过去12个月个人住房贷款增加了5.01万亿元，而国家统计局数据2016年商品住宅销售额99064亿元。毫无疑问按揭是推高中国房价的主要力量，累积风险需警惕。与其限制离婚、房产过户、户口等等，还不如尽快降低购房杠杆，让房地产、银行业主动释放风险，至少可从“一线城市”做起，是时候撤走他们的酒杯了。

破心中贼难。针对房价上涨，记不清政府出台过多少次调控了，效果如何？基本没触及根本，因为问题依旧甚或加剧。是政府没有全面信息？没有科学分析？措施无法执行？也许，但非关键，关键是政府心里到底怎么想？怎么取舍？先贤有云：“破山中贼易，破心中贼难。”如果政府压根不希望房价下行，那么所有的调控最终都将沦为摆设。政府标榜的是：“避免房价大起大落”、“遏制热点城市房价过快上涨”，表面看不偏不倚，其实内心是不希望房价下降，原因很简单，利之所在。据财政部数据，2016年全国全国一般公共预算收入中，土地和房地产相关税收中，受部分地区商品房销售较快增长等影响，契税4300亿元，土地增值税4212亿元，房产税2221亿元，耕地占用税2029亿元，城镇土地使用税2256亿元。加上政府性基金中国有土地使用权出让收入37457亿元，合计超过5.2万亿，这是各级政府真正的动力。通过垄断供给维持高房价，推高土地出让收入，高房价带来销售、交易兴旺，增加相应税收，而高额的税费收入为城市建设发展提供了财源，GDP快速增长，如此循环，已成为“经营城市”成功模式。想突破以往越调越涨怪圈，政府首先要破除自己心中的惯性思维。

七年之病，求三年之艾。均衡发展是治本之策，中国“一线城市”房价之高已成为一种奇特现象，根本原因是发展极不均衡。这种不均衡有两个层面：一是“一线城市”本身的；二是全国层面的。以北京为例，几十年的建设发展，居住重心基本未超出现在的六环范围，六环内面积不过2200多平方公里，而整个北京面积近1.7万平方公里，能不失调？深圳号称“一线城市”，总面积还不到2000平方公里，周边土地利用效率远不如深圳，为何不能统筹发展、扩大土地供给？全国层面，对“一线城市”有一定替代作用的城市太少。中国城镇化受制于两端：“一线城市”对大家吸引力最大，但难以为继，环境、交通、基础设施和社会公共资源都呈瓶颈状态；小城镇建设是官方大力提倡的，但坦率而言吸引力不够，中国体制下，政府投入水平和行政级别密切相关，小城镇处于行政级别链条末端，软硬件基础设施投入都很有限，指望它们吸引大量待城镇化人口不现实,所谓己所不欲勿施于人。需要及时改进行政区划，增设一级政区，增加一批中心城市以落实均衡发展，而这非一时之功，七年之病，求三年之艾？

只要政府明确认识、找准焦点，需求端降杠杆、供给端加大供应，高房价也不是什么对付不了的怪兽。

原载《财新周刊》，此系全文