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寻找应对房价的王炸

房价已成为中国经济生活中最热门的话题,论坛讲座、街头巷尾都在谈论,分析、评论、预测房地产随之成为一门“显学”,很少有哪个经济概念如此与千家万户切身利益密切相关、刺激大众神经。本文只试图探讨一个侧面:是否有抑制房价上涨的有效手段?或者说遵循什么思路才能抑制房价?

先要找准焦点。中国的住房(准确说房价)之所以成为一个特大问题,关键在少数几个所谓“一线城市”,其成为焦点原因在于:一是绝对房价太高,不说超过至少和全球房价最贵的少数城市并驾齐驱,虽有多种解释,但怎么看都超出了中国的发展阶段,负作用愈发凸现;二是示范效应明显,“一线城市”房价成了全国房价的标杆,对其他地方房价有强烈心理暗示和驱动作用,很多所谓“二线城市”都幻想自己会成为下一个“一线城市”(房价上),对标上涨,且价格因素向周边城市传递,联动明显。因此,突出重点采取措施抑制“一线城市”房价是解决全国房价的有效突破口。焦点找准了,就看看我们有什么抑制价格的杀手锏、王炸?

去杠杆是当务之急。“一线城市”房价已高得离谱,为何购买者还趋之若鹜?原因很多,但一个非常现实的因素就是住房按揭这个杠杆得来太容易了,杠杆率高且价格优惠,伴随着房价只涨不跌的历史记录,傻瓜才不用这个杠杆。大范围、高比例的购房金融杠杆只会把房价撬得越来越高,伊于胡底?近年商业银行贷款增量快速向个人倾斜,家庭杠杆急剧上升。2016年工、农、中、建、交五大行新增贷款情况如下:

说明:当年增加额(亿元人民币),据各自年报。总计贷款含公司类贷款、票据贴现、个人贷款;个人贷款含个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透资。

五大行2016年新增贷款44234.48亿元,其中个人住房贷款(按揭)新增29254.41亿元,占比66.13%,而公司类贷款仅新增6920.69亿元,占比15.66%,亦即新增贷款的约2/3流向了住房贷款。如农业银行,公司类贷款新增为负数(收缩),个人住房贷款新增占比高达78.17%,不光城市,满足城镇化进程中农民进城安家需求的“农民安家贷”也异常火爆,这也是农行信贷业务增长点。据央行数据,截至2017年1季度末,个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%,也就是说过去12个月个人住房贷款增加了5.01万亿元,而国家统计局数据2016年商品住宅销售额99064亿元。毫无疑问按揭是推高中国房价的主要力量,累积风险需警惕。与其限制离婚、房产过户、户口等等,还不如尽快降低购房杠杆,让房地产、银行业主动释放风险,至少可从“一线城市”做起,是时候撤走他们的酒杯了。

破心中贼难。针对房价上涨,记不清政府出台过多少次调控了,效果如何?基本没触及根本,因为问题依旧甚或加剧。是政府没有全面信息?没有科学分析?措施无法执行?也许,但非关键,关键是政府心里到底怎么想?怎么取舍?先贤有云:“破山中贼易,破心中贼难。”如果政府压根不希望房价下行,那么所有的调控最终都将沦为摆设。政府标榜的是:“避免房价大起大落”、“遏制热点城市房价过快上涨”,表面看不偏不倚,其实内心是不希望房价下降,原因很简单,利之所在。据财政部数据,2016年全国全国一般公共预算收入中,土地和房地产相关税收中,受部分地区商品房销售较快增长等影响,契税4300亿元,土地增值税4212亿元,房产税2221亿元,耕地占用税2029亿元,城镇土地使用税2256亿元。加上政府性基金中国有土地使用权出让收入37457亿元,合计超过5.2万亿,这是各级政府真正的动力。通过垄断供给维持高房价,推高土地出让收入,高房价带来销售、交易兴旺,增加相应税收,而高额的税费收入为城市建设发展提供了财源,GDP快速增长,如此循环,已成为“经营城市”成功模式。想突破以往越调越涨怪圈,政府首先要破除自己心中的惯性思维。

七年之病,求三年之艾。均衡发展是治本之策,中国“一线城市”房价之高已成为一种奇特现象,根本原因是发展极不均衡。这种不均衡有两个层面:一是“一线城市”本身的;二是全国层面的。以北京为例,几十年的建设发展,居住重心基本未超出现在的六环范围,六环内面积不过2200多平方公里,而整个北京面积近1.7万平方公里,能不失调?深圳号称“一线城市”,总面积还不到2000平方公里,周边土地利用效率远不如深圳,为何不能统筹发展、扩大土地供给?全国层面,对“一线城市”有一定替代作用的城市太少。中国城镇化受制于两端:“一线城市”对大家吸引力最大,但难以为继,环境、交通、基础设施和社会公共资源都呈瓶颈状态;小城镇建设是官方大力提倡的,但坦率而言吸引力不够,中国体制下,政府投入水平和行政级别密切相关,小城镇处于行政级别链条末端,软硬件基础设施投入都很有限,指望它们吸引大量待城镇化人口不现实,所谓己所不欲勿施于人。需要及时改进行政区划,增设一级政区,增加一批中心城市以落实均衡发展,而这非一时之功,七年之病,求三年之艾?

只要政府明确认识、找准焦点,需求端降杠杆、供给端加大供应,高房价也不是什么对付不了的怪兽。

原载《财新周刊》,此系全文

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